Jueves 21 de Noviembre de 2019

Análisis
Reactivación del mercado de viviendas: un escenario de oportunidad
Alberto Hardessen


Publicado: Jueves, 18 de Diciembre de 2008


Por Alberto Hardessen
Director Escuela de Construcción Civil de la Universidad Mayor

Tradicionalmente se acepta que la inversión en inmuebles urbanos sea un refugio financiero, porque son activos cuyo precio está protegido de inflación y porque incluso ofrecen plusvalía a largo plazo. Es pertinente reconocer que son activos ilíquidos en época de estrechez financiera.

Un dato para inversionistas extranjeros. Antes de la crisis se compraba 1 UF con un poco más de 40 dólares; hoy se requieran sólo algo más de 30 dólares.

Si un extranjero trae dólares y compra departamentos u oficinas con alguna rebaja o compra letras de crédito hipotecario que ofrecen riesgo muy bajo, seguramente también con rebaja si están emitidas a tasas del orden de 4% real anual (en ambos casos asumamos de 10%), me parece altamente probable que al cabo de unos dos años se recupere el valor del activo y del dólar generando en ese periodo una rentabilidad en dólares que bordea el 50%. Es decir, más de un 20% anual.

En la realidad de los compradores de viviendas, la inversión es financiable con créditos hipotecarios que antes de la crisis financiera - que afecta al mundo- tenían en Chile un interés en torno al 4% anual sobre UF, y se podía financiar hasta el 100% del precio de la vivienda y a plazos que habían llegado hasta a 30 años.

Condiciones crediticias

Es importante destacar que los bancos fijan por política crediticia la proporción máxima del ingreso que puede comprometerse con la cuota del crédito hipotecario, y en Chile si el banco emite letras de crédito hipotecario, la proporción máxima legal es el 25% del ingreso familiar.

Un préstamo por 1.000 UF, otorgado a 30 años a la tasa de 4% anual supone una cuota mensual de UF 4,7 ($100.000). Esa misma cuota, suponiendo que se aproxima a la proporción máxima para un ingreso familiar de $ 500.000 mes, permite obtener un crédito 20%, si la tasa de interés sube al 6% anual y se mantiene el plazo.

Conocido el cálculo no sorprende que El Mercurio sostuviera en titular del martes 28 de octubre que la tendencia a la baja en el precio de los departamentos nuevos sería de 20%, citando en el cuerpo de la noticia a un banquero.

Esa misma pérdida, en las medidas reactivadoras del mercado de viviendas nuevas, será cubierta con el subsidio generalizado de UF 200 para viviendas de hasta UF 2.000.

El mismo cálculo demuestra que es más importante "la reconstrucción" de condiciones crediticias vigentes antes del inicio de la crisis que ha implementado BancoEstado, ofreciendo créditos hipotecarios a tasa del 3,9%. Ello significará que no se alteran las condiciones tenidas en cuenta a la época que el banco "preaprobó" el crédito hipotecario cuando su cliente firmó promesa de compraventa.

En efecto, el impacto más importante en el mercado se daría si se tienen que rescindir promesas debido al cambio de condiciones de los créditos.

En Chile, en general, no existe el seguro de crédito, salvo por su equivalencia cuándo se trata de asegurar el anticipo que se paga con la promesa de compraventa, ya que si la promesa es incumplible por el promitente comprador, porque el banco le desconoce la preaprobación de su crédito debido a cambios en el mercado financiero, la inmobiliaria deberá devolver el anticipo que hubiera recibido (en general 10% del precio), y si no lo hace, deberá responder el seguro que cauciona ese anticipo.

Es importante consignar algunos números. Las inmobiliarias estaban recibiendo municipalmente sus proyectos con más de un 75% vendido (prometido vender), ya que en Chile no es posible escriturar la compraventa antes de recepción municipal de la obra (el total de oferta disponible para entrega inmediata que registró Collect al 30 de septiembre alcanzaba a 24,7% y es todavía menor para departamentos).

Un proyecto en Santiago centro con 250 departamentos supone una venta de unas 400.000 UF; a la recepción municipal asumimos un 70% vendido, es decir 7% cobrado por concepto de anticipo representa 28.000 UF (o $600 millones), garantizado generalmente por pólizas de seguro.

Un desistimiento generalizado de promesas, porque los bancos no puedan cumplir las condiciones de créditos preaprobados, puede significar la quiebra de la inmobiliaria a pedido de su compañía de seguro, ya que al término de obra normalmente tiene agotadas sus líneas de crédito y no está asegurado que sus socios puedan aumentar el capital.

Está pendiente que la autoridad acoja también la solicitud de la Cámara Chilena de la Construcción en el sentido de repetir la franquicia tributaria que se otorgó durante la crisis de 1998, para que quienes compren departamentos durante los próximos doce meses puedan descontar de su base de impuestos finales los dividendos o al menos los intereses soportados en un crédito hipotecario, ya que se trata de una medida complementaria para favorecer la venta de viviendas más caras.

La experiencia de 1999 enseña del impacto que una medida de este tipo tiene en las ventas de viviendas nuevas.


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