Domingo 20 de Octubre de 2019

Cambios en la Ley General de Urbanismo y Construcciones:
Los puntos más críticos de la reforma urbana
Oriana Olivos Marín
Según los especialistas, la nueva propuesta incentivaría el enriquecimiento a través de la especulación del suelo y también el que las ciudades sigan creciendo como una mancha de aceite.

Publicado: Jueves, 25 de Septiembre de 2008


Por Oriana Olivos Marín

Hoy se discute en el Parlamento un nuevo proyecto que busca modificar la ley General de Urbanismo y Construcciones. Esta iniciativa pretende innovar los instrumentos de planificación urbana con el fin de resolver en forma eficiente y participativa las nuevas tendencias y demandas de desarrollo.

Según las autoridades, el objetivo último es el de posibilitar un desarrollo urbano más sustentable que mejore la calidad de vida de los ciudadanos.

Aunque aún falta mucho por recorrer, la propuesta ha abierto un amplio debate en los diversos sectores vinculados con la planificación urbana.

Diversos especialistas del área se refieren a los puntos más críticos que, según ellos, debieran contemplarse para que esta nueva herramienta, además de cobrar legitimidad, se transforme en un instrumento eficaz para desarrollar ciudades sustentables.

Problema en la plusvalía

Según Pablo Trivelli, del magíster Economía Urbana de la Universidad Mayor, la recuperación de plusvalías constituye un aspecto central de cualquier legislación moderna de desarrollo urbano. "Y resulta ser una omisión incomprensible de este proyecto de ley y de la agenda legislativa enunciada por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo".

Plantea que el crecimiento del precio promedio de los terrenos ofrecidos en el Gran Santiago, en los últimos 25 años, constituye la inversión más rentable para cualquier inversionista, especialmente si se considera que en términos impositivos tiene una legislación de excepción que constituye un paraíso tributario.

Dice que la actualización reciente de los planes reguladores, en la mayor parte de las ciudades, ha significado la generación de grandes fortunas para los propietarios de los terrenos incorporados dentro del límite urbano.

"No hay como contraparte de esta valorización ningún esfuerzo productivo. Es un maná que cae del cielo como consecuencia de un simple acto administrativo del Estado, dando lugar a una versión perversa de la sentencia bíblica que establece que 'A los que tienen les será dado y a los que no tienen, hasta lo poco que tienen les será quitado'. Porque la contraparte del enriquecimiento por la valorización del suelo ha sido la expulsión de las ciudades de los nuevos proyectos habitacionales destinados a los más pobres, apenas contenida por el nuevo subsidio de localización y un proyecto de ley de integración social que aún no ha sido despachado al Congreso".

Expansión urbana

Alfredo Rodríguez, de Sur Corporación, plantea que existen en el proyecto de ley algunos aspectos que no están suficientemente elaborados, como la vinculación de las consultas ciudadanas con las decisiones públicas; las propuestas de cohesión social y de mitigación de la segregación y derechos transables.

"Todas estas propuestas, creo, a través del debate legislativo, podrán mejorarse. Sin embargo, de lo que no existe ninguna referencia es sobre la valoración del suelo. En dicha ley no hay nada sobre aspectos fiscales o impositivos que se producen por efectos de las normativas legales".

Además aclara que no aparece ninguna restricción fiscal o impuesto a las ganancias provenientes de la valoración del paso legal de suelo agrícola a urbano, y, por otra, no existe restricción fiscal que afecte a los sitios eriazos de gran tamaño al interior de las áreas urbanas.

"Así, en la práctica, más allá de cualquier discurso, la política urbana estimula la expansión urbana y la presión sobre el Ministerio de Vivienda y Urbanismo por parte de los propietarios de grandes paños en la periferia para que se los incorporen como urbanos.

"Por tanto, una propuesta de ley de Urbanismo y Construcciones que no considere los aspectos referidos al negocio inmobiliario, por ejemplo, es absolutamente ingenua".

Asegura la especulación

El diputado Carlos Montes también asegura que las cosas no andan bien. "Hace unos meses el Parlamento despachó un proyecto de ley que tenía inocentes modificaciones al impuesto territorial y derechos de aseo, pero en que se incorporó un cambio de gran trascendencia. Hoy, los sitios eriazos y propiedades abandonadas pagan una sobretasa de 100% de contribuciones, estén o no urbanizados. Ello, en razón de no utilizarse un bien que cumple una función social, evitar la especulación inmobiliaria y por los riesgos en materia de seguridad que estos terrenos producen".

Plantea que incorporar esta sobretasa fue una lucha de años, pero que, ahora tras un lobby de la Cámara Chilena de la Construcción, respaldada con una indicación del Gobierno, se modifica, la que, en lo sucesivo, sólo se aplicará a los sitios urbanizados y no se cobrará en áreas de extensión urbana o urbanizables.

"¿Qué impacto tiene esto? Se les asegura el negocio a quienes apuesten por comprar terrenos en las afueras, esperando cambios de los planos reguladores, y a quienes en el centro de las ciudades esperen la ejecución de obras como Metro o modificaciones viales que aumenten el valor".

Dice que además ahora no pagarán sobretasa mientras el sitio no está urbanizado (lo que esto depende de ellos mismos). Más aún, cuando se trate de loteos (parcelaciones), la sobretasa no se pagará en los siguientes diez años.

Por su parte, el abogado Federico Allendes, de Gobernabilidad de la Ciudad, enfatiza que esta reforma urbana resulta ser más una actualización que un real cambio en el modo de hacer ciudad. "Su gran defecto es que no entra en el debate grande: la creación de una institucionalidad que establezca la gobernabilidad de la ciudad".

Como Transantiago

Dice el abogado que en Chile se gobierna básicamente desde el gobierno central y, luego, desde las municipalidades, y que en el caso de las grandes como Santiago, las conurbaciones son gobernadas por varios alcaldes y no por un alcalde mayor, siendo el intendente o el gobernador un muy mal sustituto, pues no es elegido democráticamente y no tiene competencias de gobierno de la ciudad.

Afirma que un gobierno de la ciudad sin una institucionalidad clara es, a la larga, lo mismo que Transantiago.

Mario Torres, del Instituto del INVI, dice que han transcurrido casi siete años y que todavía la nueva Política de Desarrollo Urbano no ve la vida. Plantea además que en este periodo se ha presenciado cómo el Minvu ha modificado la Ley General de Urbanismo y Construcciones con pequeñas intervenciones inconexas y descontextualizadas y sin una clara idea de los objetivos finales. "Estos cambios son más bien adecuados a intereses particulares y no al cumplimiento del mandato constitucional de promover el bien común".

Expropiaciones ausentes

Agrega Torres que para lograr ciudades sustentables se precisan cambios legislativos en varios ámbitos, partiendo por las modificaciones a la Constitución Política, que debe incluir la función social de la propiedad y el derecho a la ciudad. "También son necesarios los cambios a la Ley de Impuesto a la Renta con el propósito de gravar las utilidades por compraventa de suelo urbano; establecer las formas de capturar las plusvalías y el pago de las minusvalías generadas por el desarrollo urbano, y eliminar franquicias tributarias que fueron adecuadas en otros periodos históricos".

"La respuesta al cómo lograr ciudades con mejor calidad de vida, según el Minvu, está basada sólo en los instrumentos de planificación. Pero en esta modificación nada se dice sobre las expropiaciones, mecanismo necesario para posibilitar la regeneración de áreas deterioradas de las urbes".

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