Domingo 16 de Diciembre de 2018

A nivel nacional:
Viviendas en blanco brindan interesantes oportunidades para los inversionistas

Desde fines de 2017 a principios de 2019 se prevé que ingresarán nuevos proyectos, luego de que se acelerara la entrada de algunos de ellos antes de que termine este año, debido a la exención del IVA.  

Publicado: Viernes, 5 de Agosto de 2016

Hoy, el mercado de las viviendas en el país está atravesando por un cambio de tendencia. Y es que las ventas han bajado drásticamente, retomando el ritmo previo al año 2012, por lo que los precios están estancados. Por ejemplo, el valor de venta de las casas del segmento alto prácticamente no registra movimiento.

"Es momento de buscar oportunidades. Probablemente, los valores retomen su ascenso hacia el año 2017", aseguran Teodosio Cayo y Cristián Gutiérrez, gerente general y gerente de estudios de Arenas & Cayo, en forma respectiva.

Destacan que el tramo de viviendas de 1.500 a 2.000 UF sufrirá fuertes presiones al alza por el aumento del subsidio de la clase media. "El tramo sobre las 3.000 UF, en tanto, posee gran incertidumbre. Sin embargo, no debemos olvidar que este segmento corresponde a bienes de transición entre formato pequeño y de bienes de entrada al segmento ABC 1".

En este contexto, agregan que el crédito hipotecario cuenta con beneficios tributarios y los departamentos acogidos a DFL 2 poseen beneficios de menor pago de impuesto de timbre y estampillas, así como menor pago de contribuciones.


Oferta

El hecho de que se acelerara la entrada de proyectos antes de que termine este año, debido a la exención de IVA, implicó que se aplazara la partida de nuevas inversiones, las que entrarán desde finales del 2017 a principios del 2019, abriendo un abanico de potencialidades para la venta en blanco, lo que alimenta el mercado de inversión a futuro.

Teodosio Cayo explica que entre las comunas que concentran la oferta destaca Santiago, aunque -reconoce- sus valores son muy altos. "Comunas contiguas, como Independencia y Recoleta, son mercados que tienen alta rentabilidad. Interesantes también son Estación Central y Quinta normal; todas en el segmento 1.500 a 2.500 UF. En la zona sur, San Miguel y La Cisterna tienen alto potencial, mientras que en el sector oriente, Macul ha mostrado buena rentabilidad".

Aunque la oferta es muy variada entre las propiedades para inversión, los departamentos de 1 o 2 dormitorios destacan principalmente, con rangos desde 30 a 50 m2 y a un valor de venta desde 1.400 a 2.800 UF. "Sin embargo, el efecto de aumento del subsidio de la clase media puede mover el rango de valores en este segmento, sin que por esto pierdan atractivo las comunas centrales, dado que la dificultad de acceso a crédito lo hace interesante para invertir en arriendo", indica Cristián Gutiérrez.

Para invertir en casas, recomiendan las comunas de Colina, Huechuraba, Quilicura y Lampa, que han registrado un gran auge.

"Aunque siempre el sector suroriente mantiene el atractivo en comunas como La Reina, Peñalolén y Puente Alto y en el surponiente, Maipú, Cerrillos, Padre Hurtado y Peñaflor son buenas opciones".

En el mercado de departamentos de alta gama, Lo Barnechea posee mayor potencial de crecimiento, seguido de Las Condes y La Reina. Esta última comuna si bien está muy rezagada en este segmento, por cercanía es el área natural de crecimiento. "En las comunas centrales predominan los departamentos de formato pequeño a medio, que ofrecen cercanía a trabajos y servicios. Pudahuel, Maipú y Cerrillos poseen interesantes desarrollos; San Miguel, La Cisterna y San Bernardo, en el sector sur, poseen potencial, además de los ya consolidados como La Florida y Puente Alto".


Rentabilidad

Para los inversionistas inmobiliarios, el factor más importante es la rentabilidad.

"La localización y concentración de servicios son esenciales. Temas como la seguridad ciudadana son además altamente relevantes, así como los espacios recreativos. Sin embargo, la rentabilidad del bien raíz es primordial si la relación entre valor de arriendo vs. compra es positiva", asegura Cayo.

Gutiérrez destaca que comprar en verde o blanco es una muy buena opción porque brinda espacio para el ahorro complementario sin recurrir a endeudamiento.

"No obstante, es vital analizar y comparar precios de compra apartando de la decisión los obsequios o el equipamiento común del edificio, que no necesariamente son tan valorados a la hora de optar por un arriendo o no".

Agregan que este es un periodo inestable, pero se ven señales de movimiento que nos hablan de una recuperación a futuro.

"No hay que olvidar que la inversión inmobiliaria es siempre una inversión segura, especialmente en tiempos en que otros instrumentos de inversión muestran resultados muy desalentadores".


¿Qué pasa en regiones?

Los ejecutivos de Arenas & Cayo señalan que el mercado en el norte está deprimido por efectos de la baja en la actividad minera, pero a largo plazo es una inversión altamente rentable. No obstante, los valores de entrada son más altos.

En la zona central, Valparaíso muestra interesantes retornos, lo que no se extiende actualmente a Viña del Mar y Concón, pero en la medida que las perspectivas económicas repunten estos mercados volverán a ser atractivos. "Actualmente, la gran mayoría de las comunas costeras de la Región de Valparaíso muestran altos valores. Sin embargo, comunas interiores como Quilpué, Villa Alemana y Nogales poseen alto atractivo como hogares dormitorio, gracias a un buen sistema de transporte", detallan los ejecutivos de Arenas & Cayo.

Destacan, por último, que en la zona sur el Gran Concepción ha experimentado un importante crecimiento, especialmente en el sector Chiguayante y San Pedro de la Paz.


-------------------------------------------------------------------------------------------------

Santiago: Mercado de oficinas presenta gran diversidad de oferta en sus diferentes subsectores


El mercado de oficinas de Santiago ofrece interesantes oportunidades tanto para inversionistas institucionales como particulares o más pequeños. A la fecha existen más de 339.000 m2 de oficinas de Clase A+B en construcción, de los cuales aproximadamente un 35% corresponde a oferta para venta, concentrándose en los submercados de Providencia (37%), Las Condes (23%), Vitacura (19%) y Santiago (11%), entre otras.

Verónica Melys, Research Manager de CBRE, explica que este mercado se encuentra en un contexto de mayor oferta, debido a la gran cantidad de superficies recibida en años anteriores, así como también a la ralentización económica por una disminución de la demanda de cobre por parte de China y una baja en el precio del metal, lo que llevó localmente a una contracción de la industria minera y la liberación de espacios de oficina.

"Todo esta situación ha generado un escenario de mayor competencia en el mercado de oficinas, el cual presenta gran diversidad de oferta en sus diferentes subsectores, caracterizado por una mayor proporción de oferta para arriendo en Clase A -90% arriendo vs. 10% para venta- y una mayor proporción para venta en Clase B -40% arriendo vs. 60% venta-".

Señala que el tipo de oferta varía dependiendo del sector y también del perfil de usuario al que apunta el desarrollo. En Providencia, por ejemplo, se encuentra el proyecto torre Nueva Santa María para la venta, que ofrece plantas libres en obra gruesa de hasta 420 m2, para un segmento de empresas más grandes y con necesidades de espacios de mayor dimensión, así como desarrollos de oficinas más pequeñas, con terminaciones desde 46 m2, para un usuario pyme o bien a inversionistas particulares.

"Hay que comentar que en un contexto de alta volatilidad de los mercados como el actual, se observa interés por parte de los inversores institucionales por buenos activos estabilizados con contratos de arriendo a largo plazo, para propiedades de oficina, dado que se asemeja más a la renta fija, categoría de inversión generalmente menos volátil y más segura".

Sin embargo, aclara que edificios disponibles en este último sector son escasos en el mercado, principalmente debido a que sus propietarios prefieren no desprenderse en estos momentos de propiedades que generan flujos constantes y confiables. "Como en todo contexto económico, pujante o ralentizado, las oportunidades dependerán de la estrategia de inversión de los actores".


Clase B

Las oficinas para venta pertenecen mayoritariamente al mercado Clase B, correspondientes a oficinas desde 35 m2, las que generalmente incluyen terminaciones de piso, cielo, muros, además de equipos de clima. Estas oficinas de formatos pequeños, que incluyen al menos un baño terminado y en algunos casos una kitchenette, están enfocadas a un perfil de usuario pyme, principalmente de empresas de servicios profesionales, las que generalmente prefieren comprar en vez de arrendar.

Asimismo existe una mayor cantidad de oferta en verde que en blanco. Ello se debe a que por tratarse de una inversión o bien para uso final y de una compra a mediano plazo, la adquisición en verde ofrece mayor seguridad comercial. "Por otra parte, si bien no se trata de una práctica común en el mercado de oficinas, la venta en blanco presenta un mayor riesgo e incertidumbre para el inversionista, ya que por tener plazos de entrega más largos por no encontrarse iniciada la obra, podrían presentarse cambios en las condiciones del mercado desde que compra hasta el momento en que se entrega la propiedad, entre otras situaciones", explica Verónica Melys.


Oportunidad

Hoy, uno de los atractivos con el que un inversionista puede motivarse a comprar una oficina como inversión es para aprovechar el potencial up-side a futuro por encontrarnos llegando a la parte baja del ciclo de desaceleración de rentas. "Es así como detrás de estos negocios se ven por ejemplo inversionistas institucionales, quienes tienen la capacidad de asumir un par de años en la etapa baja del ciclo para aprovechar un periodo más largo en la etapa de crecimiento de las rentas", indica la Research Manager de CBRE.

Agrega que en el caso de inversionistas más pequeños o particulares, el atractivo de comprar en esta etapa de mayor oferta en el mercado es la oportunidad de negociar un buen precio de compra. "Otra ventaja que podría tener quien invierte en una oficina pequeña es que por ser un producto que cuenta con terminación, se trata de oficinas más demandadas que las de mayor tamaño y que por lo general se entregan en obra gruesa habitable. Por ende, dependiendo de su ubicación y tipo de producto, pueden tener una velocidad de ocupación más rápida que el formato más grande".


Aspectos a considerar

Verónica Melys, Research Manager de CBRE, destaca que entre los factores más importantes que debe evaluar un inversionista a la hora de comprar una oficina como inversión son ubicación, calidad de arrendatarios y longitud de contratos. "El primero, debido a que sectores consolidados son comparativamente menos afectados en sus indicadores en tiempos en donde la economía se encuentra ralentizada; el segundo, a que disminuye los riesgos de impago y vacancia, y tercero, a que extiende el horizonte de los flujos".

Claves para empezar a invertir en el sector inmobiliario
Viviendas en blanco brindan interesantes oportunidades para los inversionistas
¿Qué alternativas existen para financiar una inversión inmobiliaria?
La compra de vivienda sigue siendo una excelente alternativa de inversión en todas sus modalidades
Constructora San Vicente ofrece excelentes oportunidades para inversionistas
Grupo Santafe tiene proyectos para invertir en Providencia y Vitacura
Maestra Inmobiliaria vende departamentos de gran plusvalía
Publicidad | Hacemos esto… | Preguntas frecuentes | Cóntactate con nosotros |
 
© El Mercurio S.A.P.
Términos y Condiciones de Los Servicios