Domingo 16 de Diciembre de 2018

Análisis:
¿Qué alternativas existen para financiar una inversión inmobiliaria?

"La invitación a las personas es a que coticen en diferentes bancos y mutuarias por las posibilidades concretas de poder financiar una propiedad".  

Publicado: Viernes, 5 de Agosto de 2016

En la actualidad, el cambio de los porcentajes de financiamiento exigidos por la banca ha implicado que muchos créditos hipotecarios se hayan movido del 10% de financiamiento al 20%, eso quiere decir que hay una mayor complejidad para poder obtener financiamiento dado que se exige un mayor ahorro, por lo que se debe contar con mayores recursos para poder acceder a inversiones inmobiliarias del tipo habitacional. Para inmuebles comerciales, generalmente se opta a través de sociedades de inversión por las posibilidades de optimización tributarias que existen para una sociedad, versus a una persona natural, por lo que existen mayores facilidades.

En términos generales, el financiamiento tiene un impacto importante en el mercado inmobiliario, pero a la vez hay grandes oportunidades que se tienen a través de esto, dado que las personas al poder financiar un activo habitacional o comercial, considerando que la tierra es finita y asumiendo que la ubicación del inmueble es interesante, ganan una plusvalía en el tiempo por sus propiedades. Por otro lado, al ser cada vez más restrictivo el financiamiento, se genera un mercado de arrendatarios cada vez mayor debido a que no pueden financiar sus necesidades habitacionales, tanto de inversión como para vivir. Dicho lo anterior, es importante que las personas puedan buscar nuevas estrategias para poder realizar sus financiamientos dado que siempre será muy interesante invertir en este tipo de activos.

En este sentido, existen muchas maneras de financiar una inversión de este tipo. La primera es la forma tradicional, que es comprar un departamento o una propiedad comercial que esté en etapa de desarrollo, en verde o blanco, y por ende se pueda financiar en cuotas, donde la inmobiliaria entrega facllidades de pago para cancelar el pie con plazos hasta tres años, o por el tiempo que dure la etapa de construcción, lo que entrega la posibilidad de que con 150 mil pesos mensuales se pueda invertir en un activo inmobiliario habitacional. Para activos comerciales es un poco más, pero finalmente esta es la primera alternativa, donde se financia en cuotas el pie hasta el momento de la entrega.

En el momento de la entrega se produce una conjunción entre flujos personales, que son las cuotas que vienen de los ingresos mensuales de la persona, más el financiamiento que generalmente es bancario. En los financiamientos bancarios para las propiedades habitacionales, pueden ser los créditos hipotecarios o los créditos vía leasing, que es al cual se puede optar en el caso de las propiedades comerciales. La alternativa del leasing tiene beneficios del punto de vista tributario y por eso muchas veces es utilizado por empresas para ambos tipos de activos.

Otro mecanismo de financiamiento de propiedades habitacionales son las mutuarias, que no es muy conocido por la gente, pero son entidades financieras como Bicehipotecaria o Metlife, las que tienen dividendos finales tan competitivos como la banca, y que perfectamente pueden financiar ese activo inmobiliario.

Ahora bien, en el caso de que no se alcance a financiar el pie en 24 cuotas al momento de la entrega del activo, hay algunas inmobiliarias que permiten que ese saldo remanente se cancele con tarjeta de crédito en 18 cuotas precio contado, esto quiere decir que uno puede entregar el 10% del pie en la etapa de construcción y posteriormente entregar el otro 10%, al momento de escriturar la propiedad y en 18 meses más se termina de pagar el pie, esto gracias a que la inmobiliaria tiene un convenio con Transbank, por lo que cuando el departamento ya es entregado y escriturado todos los fondos estarán debidamente pagados. En el fondo esta opción entrega una modalidad de pago de eventualmente 42 meses, lo que es bastante conveniente, que son casi cuatro años.

También se puede financiar una inversión habitacional o comercial a través de sociedades por acciones, que son las SPA, donde diferentes personas crean esta sociedad e invierten un porcentaje para comprar esta propiedad al contado o para pagar el pie, que es otra forma de comprar un activo inmobiliario o de financiar la adquisición, y que también se puede desarrollar en conjunto con un crédito bancario o leasing.

Como conclusión y tras conocer las formas de financiamiento más comunes para adquirir una propiedad, la invitación a las personas es que coticen en diferentes bancos y mutuarias por las posibilidades concretas de poder financiar una propiedad. Cuando se tiene algún grado de ahorro, propiedades pagadas o propiedades en camino a pagarse, hay varias formas en que se pueden generar recursos e inyectarlo en nuevas inversiones inmobiliarias.

 

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