Jueves 18 de Abril de 2019

Opinión:
La compra de vivienda sigue siendo una excelente alternativa de inversión en todas sus modalidades



Publicado: Viernes, 5 de Agosto de 2016

Por Christian Acevedo Mozó, Arquitecto, perito en valoración inmobiliaria, gerente general de Valuaciones de Chile S.A.


Como lo hemos venido sosteniendo en Valuaciones S.A., la compra de un inmueble habitacional para inversión es una muy buena decisión y de bajo riesgo. Con rentabilidades atractivas que pueden estar en el rango de entre un 5,5% a un 6,5% anual. La economía chilena está sana y estable, es decir, los ciclos económicos presentan una curva de desarrollo relativamente suave, en donde los periodos en que la economía se contrae no lo hace en forma tan fuerte y violenta como lo hemos visto en otros países (crisis subprime EE.UU., crisis inmobiliaria en Europa, entre otros). Por contraparte, tampoco los ciclos expansivos lo son tanto, es decir, las rentabilidades son buenas, pero dentro de lo que es prudente.

En este contexto se mueve nuestra economía y las alternativas de inversión son ¿qué comprar?, ¿dónde comprar? y últimamente ¿en qué color comprar, blanco o verde? Esta última pregunta se refiere a la modalidad de venta que tienen las inmobiliarias; los proyectos se venden en blanco, en verde y terminados (para entrega inmediata).

La venta en blanco indica que el edificio o conjunto está en estado de proyecto, en el papel, e implica que sabemos qué se va a construir y dónde, tendremos información acerca de la calidad, materiales y especificaciones técnicas, podremos ver planos, etc. Sin embargo, las obras no han comenzado aún.

La venta en verde se realiza cuando el proyecto está en etapa de construcción; es decir, podemos apreciar en terreno las obras, generalmente se habilita un piloto y ya podemos hacernos una idea más concreta de lo que será el proyecto terminado.

La venta para entrega inmediata se realiza cuando el proyecto está terminado, cuenta con recepción final y está en condiciones de ser habitado prácticamente en forma inmediata.

Existe otra modalidad menos conocida que son las ventas privadas, en las que las inmobiliarias invitan a clientes selectos para ofrecer las primeras unidades.

En cuanto al precio, mientras menos desarrollo tienen los proyectos, menor es el precio, esto se asocia al tiempo que debemos esperar para comenzar a recibir retornos por nuestra inversión, ya que si bien se acordará un precio menor, no podremos arrendar esta unidad por un plazo bastante considerable, el que puede ser de hasta 24 meses.

Cuando se compra una unidad para entrega inmediata, se debe pagar un precio superior que puede ser de hasta un 13%, pero en realidad ese es el valor real de la propiedad.

Visto de otra forma, cuando compramos en blanco podemos "ahorrar" hasta un 13% o 14% del valor y en verde cerca del 7% a 9%, esto se explica en la necesidad que tienen las inmobiliarias de asegurar la venta y el financiamiento de sus proyectos.

Las ventajas de comprar en blanco o verde se relacionan con el mejor precio, mayor disponibilidad de unidades para elegir (piso, orientación, etc.), los contra podrían estar en un cierto grado de incertidumbre, la posibilidad de retrasos en los plazos y en cambios en algunos componentes del proyecto por situaciones de fuerza mayor. Respecto a esto último es importante comentar que las promesas están bastante reguladas y esto no necesariamente significa un menoscabo económico, pero sí, algunos contratiempos.

En relación con la modalidad de compra la regla es: mayor posibilidad de ahorrar en la medida que estoy dispuesto a esperar, si tengo premura debo comprar en modalidad de entrega inmediata y no tendremos acceso al menor precio. Aquí debemos detenernos y tener algo muy claro. En Valuaciones S.A. explicamos a nuestros clientes que menor precio no necesariamente significa menor valor, ya que el precio es la cantidad monetaria que se paga en un momento específico y el valor tiene que ver con su relación con el mercado, sus potenciales y la capacidad del bien de generar ingresos en el largo plazo.

Teniendo claridad con la modalidad de compra, otros factores que no se deben descuidar para la correcta elección de un inmueble como inversión, tienen que ver con factores como ubicación, tipo de inmueble y tamaño, sobre todo cuando estamos pensando en un inmueble para arrendarlo y obtener ingresos. En este caso, debemos abstraernos de lo que son nuestros gustos personales y pensar en un producto que sea lo más estándar posible, no debe ser ni más grande ni más pequeño que la media del mercado en el que está suscrito, no debe ser extremadamente lujoso y muy simple. El objetivo es apuntar al centro del mercado de modo de tener la máxima opción de posibles arrendatarios, ya que inmuebles muy exclusivos son más difíciles de arrendar, lo que implica mayores tiempos de vacancia.

En resumen, en Chile sigue siendo conveniente invertir en inmuebles para arriendo, las viviendas (casas y departamentos) son una buena alternativa, algo más económicas que una inversión en oficinas, y siguen teniendo rentabilidades atractivas, sumado a que aún el sistema bancario en Chile se muestra competitivo para financiar estas inversiones, y sin olvidar que, a diferencia de otras opciones, un inmueble se puede liquidar en caso de urgencia con relativa rapidez y es muy difícil que se deprecie; es decir, tendremos mayor patrimonio que no perderá valor con el paso del tiempo.

 

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