Viernes 3 de Diciembre de 2021

Mercado industrial de bodegas de Santiago:
Desaceleración de la economía marcará desempeño en 2015
Se espera que el próximo año el mercado siga la senda de lo observado en los últimos semestres, presentando una mayor cautela en el desarrollo de las nuevas superficies, lo que ayuda a autorregular la oferta.  

Publicado: Jueves, 18 de Diciembre de 2014
La economía chilena ha presentado una desaceleración mayor a la esperada, experimentando una fuerte caída de la inversión y una disminución en el consumo. En el ámbito global, los efectos del menor crecimiento de la economía china, principal comprador de commodities, ha golpeado la economía local debido a la disminución de la demanda por estos, lo cual a su vez ha generado una depreciación del peso chileno y en general de las monedas de los países emergentes.

Desde el punto de vista del mercado industrial de bodegas de Santiago, Verónica Melys Gleisner, research manager de CBRE, señala que un menor crecimiento económico afecta directamente al rubro, el cual, a su juicio, ha sido particularmente cauteloso en su expansión, optando por desarrollos en la modalidad "build to suit" y entrando al mercado con un porcentaje de superficies prearrendadas, autorregulando la oferta.

Refiriéndose a los centros logísticos y de bodegajes de escala mayor, los cuales poseen más de 15.000 m² y una configuración diferente a los centros menores, sostiene que claramente la desaceleración económica ha afectado directamente a la industria. "Ello porque existe una menor expansión de la inversión y, al mismo tiempo, se ha visto un deterioro del consumo que incide en el mercado de los retailers y de la industria en general".

Al respecto, comenta que dentro de los sectores productivos, el retail es uno de los rubros que demanda más estos espacios de bodegaje. "Muchas veces ocupan estos centros logísticos para la clasificación de productos para su posterior distribución".


Proyecciones

Siempre refiriéndose a los centros logísticos y de bodegajes de escala mayor, los cuales tienen más de 15.000 m², Verónica Melys señala que el próximo año espera que el mercado siga la senda de lo observado en los últimos semestres, presentando una mayor cautela en el desarrollo de las nuevas superficies, lo que ayuda a autorregular la oferta.

"Para los próximos meses esperamos el ingreso de cerca de 157.089 m², distribuidos en los submercados norte, sur y poniente, incorporándose dentro de estas superficies tres nuevos centros, lo cual podría generar un incremento moderado en la tasa de vacancia, según los tiempos de comercialización que presenten estas nuevas superficies".

Abordando el mercado en forma más general, Carolina Arrau, gerenta de Estudios de Colliers, detalla que para el último semestre de 2014 se espera que ingresen al mercado alrededor de 103.000 m² útiles de bodegas, lo que dado las actuales características del mercado llevaría a la tasa de vacancia cercana a un 3%.

"Para el primer semestre de 2015 deberían ingresar al mercado alrededor de 58.400 m². Esto nos llevaría, si es que no surgen nuevos proyectos de centros de bodegaje y con las actuales características del mercado, a una disponibilidad bastante baja".

Y agrega: "Si las actuales condiciones del mercado se mantienen y de conservarse la tendencia de la absorción de este año durante 2015, atendida la actual carpeta de proyectos en desarrollo, podríamos observar una disminución en la tasa de vacancia de los centros de bodegaje, lo que podría dejar al mercado con menor disponibilidad que la observada en períodos anteriores, y pudiera verse un leve aumento en los precios".


Desafíos

Detalla que actualmente se están construyendo 12 proyectos. Del total de m² que estos proyectos significan, un 42% ingresarán en el sector poniente, un 8% en el sector norponiente, un 25% en el sector norte y un 25% en el sector sur.

"El sector poniente mantendrá su liderazgo los próximos años con sus nuevos ingresos. Ello se debe principalmente a la ubicación que tienen estos centros de bodegaje, cercanos a autopistas, centros y al aeropuerto".

Verónica Melys sostiene, asimismo, que los centros logísticos están bastante desarrollados. Sin embargo, cree que siempre existen espacios para un mayor progreso y perfeccionamiento del rubro. "En especial, apuntando a las necesidades y estándares de las compañías multinacionales, como también acoger la logística de operación de un "retail online", producto del auge de compras por internet y otros servicios de almacenaje ampliando la banda de usuarios de los centros".

Y agrega: "Los centros logísticos y de bodegaje han sabido autorregular su oferta, ampliando sus superficies con un alto porcentaje de prearrendamiento, los nuevos centros en desarrollo probablemente vean un alargue en los tiempos de comercialización frente a un mercado más desacelerado. Sin embargo, aún el mercado presenta una tasa de vacancia en el rango de 3% habiendo espacio para nuevos desarrollos en un escenario más competitivo".


Flexibilidad y ubicación

En tiempos de desaceleración e incertidumbre, los centros que ofrezcan espacios flexibles, otorgando un rango de expansión y disminución dentro de ellos son los que seguramente obtendrán una preferencia por parte de los usuarios.

Así opina Verónica Melys Gleisner, research manager de CBRE, quien agrega que diversificar la oferta con bodegas de distinto tamaño genera flexibilidad y amplía el abanico de potenciales usuarios. "La ubicación juega un papel estratégico en la logística de los usuarios de las bodegas, a mayor cercanía o conectividad se incrementa la eficiencia del proceso de distribución".

Es por ello, dice, que proporcionar servicios complementarios, como aseo, seguridad, entre otros, aporta un valor agregado. "En este aspecto podemos mencionar la factibilidad de realizar operaciones nocturnas en respuesta a las necesidades de los usuarios del rubro de retail". 

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